특별기획연재 ② 토지 투자 기본부터 알아야 미래가 보인다.

- 지목을 기준으로 한 토지투자 전략

“지목변경”의 저자 전 종 철

우리가 토지투자라 할 때 토지의 호칭은 크게 지목, 용도지역, 농지와 산지 3가지가 있으며 그 중에 지목은 토지를 주된‘사용용도’따라 분류한 것이다. 사용용도에 따라 분류한 것이기 때문에 28가지 중 상당수를 생활주변에서 쉽게 접할 수 있고, 따라서 지목의 개념 자체를 이해하는 비교적 것은 쉬운 일이다. 지목은 해당지목의 첫 글자를 따서 표기하지만 예외적으로 둘째 글자를 따서 표기하는 경우도 있다. 28개의 지목을 대장(토지대장, 임야대장)과 토지이용계획확인서에 표기할 때는 정식명칭을 사용하고, 도면(지적도, 임야도)에 등록할 때는 다음의 부호로 표기한다.

 

▸ 지목의 표기

지 목	부 호	지 목	부 호
전	전	철도용지	철
답	답	제방	제
과수원	과	하천	천
목장용지	목	구거	구
임야	임	유지	유
광천지	광	양어장	양
염전	염	수도용지	수
대	대	공원	공
공장용지	장	체육용지	체
학교용지	학	유원지	원
주차장	차	종교용지	종
주유소용지	주	사적지	사
창고용지	창	묘지	묘
도로	도	잡종지	잡

 

지목의 종류

지목은 지적법에 의하여 다음과 같이 28개로 구분해 정하고 있다.

 

1. 전 전

물을 상시적으로 이용하지 아니하고 곡물·원예작물(과수류를 제외한다)·약초·뽕나무·닥나무·묘목·관상수 등의 식물을 주로 재배하는 토지와 식용을 위하여 죽순을 재배하는 토지는 "전"으로 한다.

 

2. 답 답

물을 상시적으로 직접 이용하여 벼·연·미나리·왕골 등의 식물을 주로 재배하는 토지는 "답"으로 한다.

 

3. 과수원 과

사과·배·밤·호도·귤나무 등 과수류를 집단적으로 재배하는 토지와 이에 접속된 저장고 등 부속시설물의 부지는 "과수원"으로 한다. 다만, 주거용 건축물의 부지는 "대"로 한다.

 

4. 목장용지 목

다음 각목의 토지는 "목장용지"로 한다. 다만, 주거용 건축물의 부지는 "대"로 한다.

가. 축산업 및 낙농업을 하기 위하여 초지를 조성한 토지

나. 축산법의 규정에 의한 가축을 사육하는 축사 등의 부지

다. 가목 및 나목의 토지와 접속된 부속시설물의 부지

 

5. 임야 임

산림 및 원야를 이루고 있는 수림지·죽림지·암석지·자갈땅·모래땅·습지·황무지 등의 토지는 "임야"로 한다.

 

6. 광천지 광

지하에서 온수·약수·석유류 등이 용출되는 용출구와 그 유지에 사용되는 부지는 "광천지"로 한다. 다만, 온수·약수·석유류 등을 일정한 장소로 운송하는 송수관·송유관 및 저장시설의 부지를 제외한다.

 

7. 염전 염

바닷물을 끌어 들여 소금을 채취하기 위하여 조성된 토지와 이에 접속된 제염장 등 부속시설물의 부지는 "염전"으로 한다. 다만, 천일제염방식에 의하지 아니하고 동력에 의하여 바닷물을 끌어들여 소금을 제조하는 공장시설물의 부지를 제외한다.

 

8. 대 대

다음 각목의 토지는 "대"로 한다.

가. 영구적 건축물중 주거·사무실·점포와 박물관·극장·미술관 등 문화시설과 이에 접속된 정원 및 부속시설물의 부지

나. 국토계획법 등 관계법령에 의한 택지조성공사가 준공된 토지

 

9. 공장용지 장

다음 각목의 토지는 "공장용지"로 한다.

가. 제조업을 하고 있는 공장시설물의 부지

나. 산업집적활성화및공장설립에관한법률 등에 의한 공장부지조성공사가 준공된 토지

다. 가목 및 나목의 토지와 같은 구역 안에 있는 의료시설 등 부속시설물의 부지

 

10. 학교용지 학

학교의 교사와 이에 접속된 체육장 등 부속시설물의 부지는 "학교용지"로 한다.

 

11. 주차장 차

자동차 등의 주차에 필요한 독립적인 시설을 갖춘 부지와 주차전용 건축물 및 이에 접속된 부속시설물의 부지는 "주차장"으로 한다. 다만, 다음에 해당하는 시설의 부지를 제외한다.

가. 주차장법에 의한 노상주차장 및 부설주차장

나. 자동차 등의 판매목적으로 설치된 물류장 및 야외전시장

 

12. 주유소용지 주

다음 각목의 토지는 "주유소용지"로 한다. 다만, 자동차·선박·기차 등의 제작 또는 정비공장안에 설치된 급유·송유시설 등의 부지를 제외한다.

가. 석유·석유제품 또는 액화석유가스 등의 판매를 위하여 일정한 설비를 갖춘 시설물의 부지

나. 저유소 및 원유저장소의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지

 

13. 창고용지 창

물건 등을 보관 또는 저장하기 위하여 독립적으로 설치된 보관시설물의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지는 "창고용지"로 한다.

 

14. 도로 도

다음 각목의 토지는 "도로"로 한다. 다만, 아파트·공장 등 단일 용도의 일정한 단지 안에 설치된 통로 등을 제외한다.

가. 일반공중의 교통운수를 위하여 보행 또는 차량운행에 필요한 일정한 설비 또는 형태를 갖추어 이용되는 토지

나. 도로법 등 관계법령에 의하여 도로로 개설된 토지

다. 고속도로안의 휴게소 부지

라. 2필지 이상에 진입하는 통로로 이용되는 토지

 

15. 철도용지 철

교통운수를 위하여 일정한 궤도 등의 설비와 형태를 갖추어 이용되는 토지와 이에 접속된 역사·차고·발전시설 및 공작창 등 부속시설물의 부지는 "철도용지"로 한다.

 

16. 제방 제

조수·자연유수·모래·바람 등을 막기 위하여 설치된 방조제·방수제·방사제·방파제 등의 부지는 "제방"으로 한다.

 

17. 하천 천

자연의 유수가 있거나 있을 것으로 예상되는 토지는 "하천"으로 한다.

 

18. 구거 구

용수 또는 배수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로·둑 및 그 부속시설물의 부지와 자연의 유수가 있거나 있을 것으로 예상되는 소규모 수로부지는 "구거"로 한다.

 

19. 유지 유

물이 고이거나 상시적으로 물을 저장하고 있는 댐·저수지·소류지·호수·연못 등의 토지와 연·왕골 등이 자생하는 배수가 잘되지 아니하는 토지는 "유지"로 한다.

 

20. 양어장 양

육상에 인공으로 조성된 수산생물의 번식 또는 양식을 위한 시설을 갖춘 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지는 "양어장"으로 한다.

 

21. 수도용지 수

물을 정수하여 공급하기 위한 취수·저수·도수·정수·송수 및 배수시설의 부지 및 이에 접속된 부속시설물의 부지는 "수도용지"로 한다.

 

22. 공원 공

일반공중의 보건·휴양 및 정서생활에 이용하기 위한 시설을 갖춘 토지로서 국토계획법에 의하여 공원 또는 녹지로 결정·고시된 토지는 "공원"으로 한다.

 

23. 체육용지 체

국민의 건강증진 등을 위한 체육활동에 적합한 시설과 형태를 갖춘 종합운동장·실내체육관·야구장·골프장·스키장·승마장·경륜장 등 체육시설의 토지와 이에 접속된 부속시설물의 부지는 "체육용지"로 한다. 다만, 체육시설로서의 영속성과 독립성이 미흡한 정구장·골프연습장·실내수영장 및 체육도장, 유수를 이용한 요트장 및 카누장, 산림안의 야영장 등의 토지를 제외한다.

 

24. 유원지 원

일반공중의 위락·휴양 등에 적합한 시설물을 종합적으로 갖춘 수영장·유선장·낚시터·어린이놀이터·동물원·식물원·민속촌·경마장 등의 토지와 이에 접속된 부속시설물의 부지는 "유원지"로 한다. 다만, 이들 시설과의 거리 등으로 보아 독립적인 것으로 인정되는 숙식시설 및 유기장의 부지와 하천·구거 또는 유지(공유의 것에 한한다)로 분류되는 것을 제외한다.

 

25. 종교용지 종

일반공중의 종교의식을 위하여 예배·법요·설교·제사 등을 하기 위한 교회·사찰·향교 등 건축물의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지는 "종교용지"로 한다.

 

26. 사적지 사

문화재로 지정된 역사적인 유적·고적·기념물 등을 보존하기 위하여 구획된 토지는 "사적지"로 한다. 다만, 학교용지·공원·종교용지 등 다른 지목으로 된 토지 안에 있는 유적·고적·기념물 등을 보호하기 위하여 구획된 토지를 제외한다.

 

27. 묘지 묘

사람의 시체나 유골이 매장된 토지, 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」에 의한 묘지공원으로 결정·고시된 토지 및 장사등에관한법률의 규정에 의한 봉안시설과 이에 접속된 부속시설물의 부지는 "묘지"로 한다. 다만, 묘지의 관리를 위한 건축물의 부지는 "대"로 한다.

 

28. 잡종지 잡

다음 각목의 토지는 "잡종지"로 한다. 다만, 원상회복을 조건으로 돌을 캐내는 곳 또는 흙을 파내는 곳으로 허가된 토지를 제외한다.

가. 갈대밭, 실외에 물건을 쌓아두는 곳, 돌을 캐내는 곳, 흙을 파내는 곳, 야외시장, 비행장, 공동우물

나. 영구적 건축물중 변전소, 송신소, 수신소, 송유시설, 도축장, 자동차운전학원, 쓰레기 및 오물처리장 등의 부지

다. 다른 지목에 속하지 아니하는 토지

 

▸ 지목별 토지 투자 시 알아야 할 사항

 

▪ 지목의 설정방법 ‘1필지 1지목’

지목은 하나의 필지에 하나의 지목만이 설정된다. 필지가 두 가지 이상의 용도로 활용되는 경우에는 주된 용도에 따라 지목을 설정한다. 단, 토지가 일시적 또는 임시적인 용도로 사용되는 경우에는 지목을 변경하지 않는다.

 

▪ 지목에 따라 토지의 가격이 달라진다

지목의 개념 이해는 초보적이지만, 지목에 따라 가격 차이가 나는 원인을 이해하는 것은 실력의 범주에 속한다. 똑같은 용도지역의 토지라도 대지는 가격이 비싸지만 농지나 임야인 경우는 상대적으로 가격이 싸다. 가격차이의 원인은 여러 가지가 있겠지만 가장 큰 이유는 해당 토지에서 곧바로 건축을 할 수 있느냐 없느냐에 있다.

 

1. 곧바로 건축을 할 수 있는 지목

대지화된 토지, 예를 들면 대․장․창 등의 지목은 주된 사용용도가 대지 공장부지 창고부지이기 때문에 해당지목의 사용용도에 맞는 건축물인 주택이나 공장 창고를 곧 바로 지을 수 있다.

 

2. 곧 바로 건축을 할 수 없는 지목

그에 반해 농지(전답과)나 임야 등의 지목은 주된 사용용도가 건축물 아니고 농사나 임업 이기 때문에 해당 토지위에 곧바로 건축물을 지을 수 없다.

 

3. 마법의 블랙박스 ‘전용’

곧바로 건축물을 지을 수 없는 지목 ‘전답 과 임’ 등에서 곧 바로 건축을 지을 수 있는 지목으로 바꾸어 주는 절차를 법적용어로 ‘전용’이라고 한다. 즉 농지에서 건축행위를 하려면 농지전용허가, 임야에서는 산지전용허가라는 것을 받아야 비로소 건축행위를 할 수 있는 것이다. 그리고 이 전용허가를 받은 토지는 활용가치가 높기 때문에 그만큼 가격이 올라가는 것이다.

 

▪ 농지와 산지 투자

농지의 정의는 농지법에 정의되어 있다. 그러나, 지목기준으로 이야기 할 때는 전,답,과수원을 농지라 한다. 마찬가지 논리로 산지의 정의는 산지관리법에 정의되어 있다. 지목기준으로 이야기 할 때는 임야를 산지라 한다. 그에 따라서 농지투자라고 하면 지목기준으로 전,답,과수원에 투자하는 것을 말하고, 산지투자라고 하면 지목지준으로 임야에 투자하는 것을 말한다.