뉴타운 및 재개발의 현실과 대안

뉴타운과 재개발 사업의 시작

뉴타운사업은 서울 강남·북 간의 균형발전 차원에서 시작된 사업이다. 상대적으로 낙후되어 재개발이 불가피한 강북지역을 개발해서 서울의 균형발전을 도모하고자 하는 취지이다. 기존 민간에 의해 소규모로 추진되는 재개발 사업이 도시기반시설에 대한 충분한 고려가 없이 이루어져 난개발로 이어지는 문제점을 개선하기 위해 적정규모의 생활권역을 대상으로 종합적인 계획에 따라 도시기능을 증진하기 위해 추진하는 새로운 형태의 개발 사업이라 하겠다.

 

이러한 목표를 가지고 서울시에서는 은평, 길음, 왕십리 뉴타운 시범사업을 2002년에 시행하고 이후 서울시 전역으로 확대되어 2차 뉴타운 12개 지구(2003년), 3차 뉴타운 11개 지구(2005년) 등 현재 서울시내 총 25개 뉴타운지구가 지정되었으며, 특히, 동대문구에는 전농 7․8구역, 답십리 12․16․18구역을 포함한 전농․답십리 뉴타운지구(2차), 이문 1․2․3․4구역, 휘경 1․2․3구역을 포함한 이문․휘경 뉴타운지구(3차) 등 2개의 뉴타운지구가 지정되어 있고 청량리 일대의 상업·업무기능 확대 및 활성화를 위한 청량리 재정비촉진지구도 사업이 진행 중이며 그 외에도 약 60개소에 달하는 재개발 재건축 정비사업구역에서 사업이 추진되고 있다.

 

이러한 뉴타운지구나 재개발구역 등에 대하여 불과 몇 년 전만 하더라도 부동산 대박을 기대하며 자신이 살고 있는 지역을 뉴타운지구나 재개발구역 등으로 지정해 달라는 요구가 끊이지 않았다. 지구지정이 당시의 부동산 붐을 타고 ‘황금알을 낳는 거위’처럼 인식되었기 때문이다. 이러한 주민들의 기대 속에 많은 자치구에서는 뉴타운지구, 재개발구역 등의 지정을 위해 노력했다. 하지만, 최근에는 지정되어 있는 뉴타운지구나 재개발구역을 해제해달라는 주민들의 요구가 빗발치는 실정이다.

 

주민의 요구가 이렇게 변화한 이유는 무엇일까?

가장 큰 이유는 이러한 정비사업 완료 후 무엇보다 토지와 건축물을 소유한 주민이 새로 지어진 아파트에 입주하기 위해서는 많게는 1~2억 원의 추가비용을 부담해야 하는데 있다. 이 비용을 부담하기 어려운 영세 원주민들은 ‘헌집’을 줬지만 ‘새집’에는 들어가지 못하고 쫓겨날 수밖에 없다. 특히 동대문구에 있는 뉴타운지구나 재개발구역 등 정비구역에 사는 원주민들은 노령층이 많아 그들의 수입으로 1~2억 원의 추가비용을 부담하는 것이 더욱 어려운 실정이다.

 

더욱이, 부동산 가격이 상승하던 시기에는 막대한 재개발 사업 비용을 재개발사업 후 발생할 집값 상승으로 만회하는 것이 가능했지만, 글로벌 금융위기 등에 따른 부동산 경기 침체에 따른 사업성의 악화 탓에 조합원이 부담해야 하는 추가부담이 더욱 늘어나고 있어 원주민의 재정착률이 더욱 낮아질 수밖에 없는 실정이다.

 

또한, 뉴타운사업이 동시다발적으로 이루어져 필연적으로 전세난 문제가 발생하게 되었다. 원주민이 살던 주변이 대부분 뉴타운지구나 재개발구역 등으로 지정되어 그 지역에서 이주하고 싶지 않더라도 사업추진에 따라 다른 곳으로 밀려날 수밖에 없다. 뉴타운사업 전에는 1억 원 미만의 저렴한 주택이 많았으나, 뉴타운사업의 시행으로 주변 주택가격의 상승은 물론 사업완료 후에는 고가의 중대형아파트가 많이 건축되어 원치 않는 이주를 해야 하는 경우가 발생하는 것이다. 더욱이, 다가구주택이나 다세대주택 밀집지역으로 정비사업이 확산하면서 기존 거주 세대수를 모두 담지 못하는 경우도 발생하여 서민들의 주거안정을 저해하는 요인으로 작용하고 있는 것이 현실이다.

 

문제점을 해결하기 위한 현실적 대안은?

이러한 문제점을 해결하기 위해 여러 가지 정책적인 대안이 검토되고 시행되고 있다. 국토해양부에서는 공공관리자제도 확대 등 공공의 역할 강화, 임대주택 건설의무비율 완화, 정비구역 해제 요건 완화 등의 내용으로 「도시재정비 및 주거환경정비법」 제정안을 입법예고 하고 사업성 저하, 주민갈등 등으로 말미암아 장기간 표류하는 정비사업이 원활하게 추진될 수 있도록 노력하고 있으며, 서울시에서는 기준용적률 상향 및 역세권 장기전세주택(Shift) 건립 등을 통해 소형주택 건립 확대 및 서민주거 안정을 도모하고, 공공관리제도의 일환으로 클린업시스템, 사업비 및 분담금 추정 프로그램 등을 운영하여 분쟁의 큰 원인이 되고 있는 사업비와 주민분담의 개략적인 내역을 확인하고 사업을 추진할 수 있게 하는 등 정비사업의 투명성 향상을 위해 노력하고 있다.

 

특히, ‘전면철거 후 획일적 아파트 건설 방식 중단과 개발과 보전의 조화’, ‘기존 도시․주거환경정비기본계획을 권역별 주거지종합관리계획으로 전환’, ‘기 지정된 뉴타운사업의 안정화 노력’, ‘정비예정구역제 장기적 폐지 및 신규지정 종결’, ‘기존세대수를 담아내는 수요자 중심 소규모 정비 모델 개발’ 등의 내용을 포함하고 있는 서울시의 “신주거정비 5대 추진방향”은 현재 추진하고 있는 뉴타운사업을 포함한 재개발․재건축 등 개발사업에 대한 패러다임을 전환한다는 측면에서 그 의의가 있을 것이다.

 

동대문구의 사업추진 전망

동대문구는 “경쟁력 있는 동부 서울의 중심도시”로 거듭나려고 많은 노력을 기울이고 있다. 청량리역을 중심으로 최고높이 200m의 랜드마크 타워가 건설되고 청량리역 차량기지 덮개 공원이 조성되는 등 낙후된 청량리 철도역 주변의 미관을 개선하고 명실상부한 서울 동북권역의 경제, 문화의 거점으로 거듭나기 위한 사업이 추진 중이고, 2013년 준공을 목표로 공사 중인 전농 7구역을 필두로 2 개의 뉴타운지구 및 다수의 정비사업 구역에서 노후․불량한 주거지역에 대한 대대적인 정비사업이 추진 중에 있다.

 

하지만, 앞에서도 살펴본 바와 같이 향후 정비사업의 시행은 기존의 사업추진에서 나타난 여러 가지 문제점에 대한 극복이 우선과제일 것이다. 우선 전면철거 후 획일적인 아파트 건설로 인한 단조로운 도시경관 조성이 아니라 주거생활권 단위의 특성을 살리는 방향으로 추진되어야 하고, 저소득층 주거안정과 기존 원주민의 재정착이라는 도시주거 안정을 위한 방향으로 추진되어야 한다. 또한, 저층주거지의 안전하고 쾌적한 주거환경개선을 위한 휴먼타운사업, 날로 증가추세인 1~2인 가구의 주거안정을 위해 마련된 도시형 생활주택의 활성화, 기존 도로망 등 도시골격을 유지하면서 지역의 고유성과 커뮤니티를 유지하면서 개발하는 소규모 정비사업 등 개발사업의 다양화를 통해 지역의 고유성과 커뮤니티를 유지하면서 개발될 수 있도록 각계각층의 지혜와 의견을 모아 모두가 함께 잘사는 새로운 방식의 사업시행이 되어야 할 것이다.

 

<편집부>