뉴타운, 재개발, 재건축! 무엇이 문제이고 어떻게 풀어가야 하나?

 

 

 

 

 

 

 

제안자 : 예신 부동산 개발 신 현 수 대표(동대문포스트 신문 이사)

  예스하우스 대표 전 영 진(전 뉴타운신문 편집장 역임)   

 

 

뉴타운, 재개발, 재건축의 진행이 지역마다 순조롭지 못한 것은 절박한 필요성에 의한 성급한 지정에 비해 방법론이 구체화하지 않았기 때문이다. 거기에다 지역별로 정권이 바뀔 때마다 추진하는 방향이 바뀌어 영속성이 없는 것도 문제점 중 하나이다.

 

건전한 공급을 통해 집값 상승을 안정시키고 국민의 주거문화를 향상해야 하는 큰 취지를 둔 개발계획이 난항에 부딪히면서 오히려 도심 내 전세가(價) 상승이라는 부작용으로 되돌아오고 있다. 뉴타운 개발의 난항은 도심을 슬럼화하고 있으며 깨끗한 집들의 부족 현상으로 도심 내 전세가가 치솟는 일이 벌어지고 있는 것은 어쩌면 당연한 결과라 하겠다.

 

 

○ 뉴타운 재개발 재건축의 근본적 문제점은 무엇인가?

 

1) 초기사업자금의 확보가 불명확, 이에 따른 시공사와의 유착, 비리발생

뉴타운의 추진은 주로「도시 및 주거환경 정비법」(이하 ‘도정법’)에 의해 진행된다. 일반인들에게 익숙한 재개발, 재건축 진행을 위한 법률이다. 하지만, 오랜 시간 다듬어 왔음에도 도정법은 많은 문제점을 내포하고 있다. 이중 가장 크게 대두된 문제는 시공사와의 유착에 따른 비리의 발생이다. 이는 초기 사업자금을 시공사에게 의존할 수밖에 없는 상황에서 기인한다. 공공관리자 제도의 도입, 비리 근절을 위한 벌칙제도의 강화를 여러 차례 시도하고 있지만 편법만 증가할 뿐 크게 달라지는 바는 없다. 따라서 정책적 차원의 기금 조성이 절실하다 하겠다. 정책 기금의 활용을 통해 주민들이 떳떳하게 개발 사업의 밑그림부터 외부 세력의 개입 없이 사업을 진행함이 옳다. 기금이 조성된다면 재개발, 재건축 사업의 비리 문제는 근절될 수 있다. 시공사의 참여시기도 엄격히 제한해 투명한 추진을 유도할 수 있게 될 것이다.

 

2) 투기 수요의 집중

또 다른 문제는 투기 수요의 집중이다. 과도한 투기현상은 지가를 상승시키는 것은 물론 전세가에까지 영향을 주어 개발주체의 비용을 증가시키는 결과를 초래한다. 공급을 통한 지가(地價) 안정과 전세가 안정, 주민들의 삶의 질(質) 향상을 위한 목적이 오히려 역작용하여 해당 주민들에게 피해를 주는 꼴이다.

 

그러나 자본주의의 근본적인 구조에 따라, 개발 계획 발표에 투기 수요가 몰리는 것은 이제 사회현상을 넘어 통념이 되어 가고 있다. 막을 방법이 ‘불경기 유도’ 말고는 거의 없다는 결론이 되고 만다. 개발계획의 발표가 바로 투기로 이어지다 보니 개발 진행 자체가 어려워지는 이유가 되어 버렸다. 하지만, 투기수요의 판단은 오히려 정책보다 현명한 경우가 많아 더욱 빠르게 움직여 왔으며 계획발표 이전에 사들여 분할하는 신축 쪼개기 같은 편법 행위까지도 만들어 냈다. 막을 방법이 사실상 거의 없는 것이다. 이에 발상을 전환하여 투기수요의 투기자금을 원주민의 재정착과 개발비용으로 충당하는 방법 등을 고려해 볼 필요가 있다.

 

투기수요에 기금을 조성케 하는 것은 투기 수요자의 판단을 인정하는 것이 되어 버리기 때문에 자칫 위험하다고 생각될 수도 있다. 투기수요에 면죄부를 줘서 한순간에 개발지역이 투기장으로 변질할 수도 있기 때문이다. 하지만, 일정한 페널티를 주고 그 페널티가 기금으로 쌓여 간다면 개발 계획 발표가 오히려 긍정적인 효과를 가져 올 것이 분명하다. 개발 계획 발표에 따른 빈번한 거래는 오히려 기금의 증대현상을 가져와 해당 지역의 원주민을 위해 쓰일 수 있기 때문이다.

 

3) 원주민 재정착에 대한 구체적 방안의 부족

뉴타운 개발이 주민들의 삶을 향상시키지 못하고 오히려 그 지역에서 쫓겨나게 하는 상황으로 돌변한 것이 현실이다. 개발비의 과중함으로 인한 부담금의 증가 때문인데, 모두 돈 문제로 귀결되는 것이다. 원주민 재정착이 어려운 현실적인 이유는 입주까지 소요되는 부담금 때문인데 일반분양자들과 달리 입주 후에 추가 부담금(청산금)을 정산할 수 있게 해 주면 그만큼 부담을 덜어 줄 수 있게 된다. 공사의 진행을 지켜보고 입주 후에 판단해도 크게 부담할 부분이 없게 되므로 쉽게 매도하여 투기 수요의 희생양이 되는 일을 줄일 수 있을 것이다.

이 역시 투기 수요의 투기적 자금이 원주민의 재정착을 도울 수 있는 방안으로 만들어져야 하는 이유이다.

 

○ 기금 조성을 통한 구도심 개발에 대한 정책 제안

 

이에 이제 구체적인 방법이 필요함을 느낀다. 방법론의 하나로「뉴타운청약 통장(가칭) 제도」의 신설을 제안한다. 투기 수요의 예치금 적립 제도로 뉴타운 기금을 조성하는 것이다.

일반분양자들이 청약통장에 일정금액을 예치하는 것과 마찬가지로 뉴타운, 재개발, 재건축 지역에서의 투자자도 일정금액을 청약 통장으로 예치하는 제도를 둬서 재개발 재건축의 고질적인 문제인 초기사업자금 확보, 시공사와의 유착에 따른 비리 근절, 원주민의 재정착 지원, 투기 수요의 유입을 차단하는 여러 마리 토끼를 잡을 수 있을 것이다. 이는 어느 정도의 가수요를 차단할 수 있으며 일정금액을 일정기간(입주 개시일)까지 예치하도록 하고 빈번한 투자자에게는 그 금액을 가중해 실수요자 위주의 시장으로 재편할 수 있게 될 것이다.

 

투자자는 예치금이 장기간 묶이는 것을 피하기 위해 새로운 개발 계획의 발표 또는 소문에 따라 옮겨 다니는 기존의 투자 방식을 탈피해 구체적인 분석을 통해 본인에게 유리한 지역에만 올바르게 투자하는 방법을 모색할 것이다.

 

시중의 과도한 유동성 회수는 가수요현상을 줄어들게 하고 투기로 인한 부작용과 투자에 대한 부정적 인식도 차차 줄어들게 할 것이다. 과도하지 않은 어느 정도의 투자는 개발에 도움이 될 수 있음을 우리는 잘 알고 있다. 종국적으로 시장에 넘쳐나는 현금 유동성을 회수해 개발에 보탬이 되도록 유도해야 함이 옳다.

 

○ 보완해야 할 사항

 

제안 차원이므로 다듬어야 할 부분이 무척 많다. 구체적 시뮬레이션을 통한 기금의 전체 규모를 분석해, 더욱더 정확한 가능 여부를 점검해야 한다. 가수요와 실수요의 구분 기준을 더욱 세밀히 정립해 페널티의 구조를 잘 맞추는 등 보다 구체적인 방법을 논의해야 선의의 피해자가 발생하지 않을 것이다. 국민적 방안 도출과 연구를 통해 뉴타운의 현실화를 위한 방법론에 접근해 보자는 취지이다. 청계천과 같이 방치된 구도심에 활력이 되살아나길 기대해 본다.