4월 25일부터 수직증축 리모델링 사업 가능

 

 

부동산특집

4월 25일부터 수직증축 리모델링 사업 가능

「주택법 시행령」,「주택건설기준 등에 관한 규정」개정안 국무회의 의결

국토교통부(장관 서승환)는 수직증축 리모델링 허용, 공동주택 관리제도 개선을 주요 골자로 하여 개정된 주택법(‘13.12.24. 개정․공포)의 위임사항 등을 규정한 ｢주택법 시행령」, 「주택건설기준 등에 관한 규정」일부개정안이 4월 22일 국무회의에서 의결되었다고 밝혔다.

이번 시행령 개정안의 주요 내용은 다음과 같다.

노후 공동주택에 거주하는 입주자의 생활불편을 해소할 수 있도록,

세대수 증가 범위가 15% 이내인 범위 내에서 15층 이상의 공동주택은 최대 3개층까지, 14층 이하의 공동주택은 최대 2개층까지 수직증축 리모델링을 허용했다.

다만, 수직증축 리모델링의 안전성을 확실히 담보할 수 있도록 건축당시 구조도면이 있는 경우로 한정하였고, 2차례에 걸친 안전진단 및 구조안정성 검토와 건축구조기술사의 협력 등을 거쳐야 한다.

이에 따라, 수직증축 리모델링을 하기 위해서 시장․군수․구청장에게 안전진단을 요청하면, 한국시설안전공단, 건설기술연구원, 안전진단 전문기관(시설물 안전관리에 관한 특별법) 등에서 증축 가능 여부 확인을 위해서 1차 안전진단을 실시하게 된다.

이후 건축심의, 허가 신청이 접수되면, 한국시설안전공단, 건설기술연구원에서 구조설계의 타당성 검토 등의 구조안전성 검토를 하게 된다.

동시에 리모델링으로 50세대 이상* 세대수가 증가하는 경우에는 도시과밀이나 기반시설에 영향이 없도록 도시계획위원회의 심의를 받게 된다.

구조안전성 검토 및 심의 등을 거쳐 허가가 이루어지면, 구조안전성 등에 대한 상세확인을 위하여 1차 안전진단을 실시한 기관 외의 기관에서 2차 안전진단*을 실시해야 한다.

현 행	개 선
조합설립인가 ↓ 안전진단(1차) ↓ 건축․도시계획심의 ↓ 사업계획(행위허가)승인 ↓ 이주 및 철거 ↓ 안전진단(2차) ↓ 착공 ↓ 준공(사용검사)	리모델링 기본계획 수립 조합설립인가 ↓ 안전진단(1차) ↓ 건축․도시 계획심의 ↔ 기본설계검토(전문기관) ↓ 사업계획 (행위허가)승인 ↔ 실시설계검토(전문기관) ↓ 이주 및 철거 ↓ 안전진단(2차) ↓ 착공 ↓ 준공(사용검사)

공사과정에서도 안전성이 확보될 수 있도록, 공사감리 시 감리자가 내력벽 등 구조부위의 철거 또는 보강이 필요한 경우 등에 대해 해당 건축물의 구조설계를 한 건축구조기술사의 협력을 받도록 했다.

해당 기술사가 사망․실종되거나 자격을 상실한 경우 등에는 리모델링 시행자가 추천한 구조기술사의 협력을 받을 수 있도록 했다.

한편, 세대수 증가형 리모델링에 따른 도시과밀 및 일시집중 문제를 최소화하기 위해 수립된 리모델링 기본계획(10년단위)을 변경할 경우, 수요예측이 감소하거나 10% 범위 내에서 늘어나는 경우 등은 경미한 변경으로 보아 주민공람 등의 절차를 거치지 않도록 했다.

아울러, 건축물의 위치나 골조변경이 어려운 리모델링의 특성을 감안하여 원활한 사업시행이 가능하도록 ‘주택건설기준 등에 관한 기준’상 일부 규정을 적용하지 않아도 되도록 특례도 규정했다.

주택의 구조와 대지면적 등과 관련된 세대간의 경계벽(두께, 구조 등), 바닥구조(두께 등), 승강기 설치(용량, 대수 등), 조경기준(면적 등), 친환경주택 건설 기준 등은 원칙적으로 적용하지 않도록* 했다.

수직으로 증축하거나 별도의 동으로 증축하는 부분에 대해서는 세대간 경계벽 구조, 바닥구조 기준을 적용 한다.

아파트 관리제도 개선: 2014.6.25. 시행

아파트 관리 투명화와 효율성 제고를 위한 아파트 관리제도 개선대책의 세부이행을 위해 공동주택 관리규정이 정비됐다.

먼저, 300세대 이상 단지의 관리주체는 매 회계연도 종료 후 10월31일까지 결산서, 관리비 등의 징수․집행 등에 관한 장부 및 그 증빙서류에 대하여 회계감사를 받아야 한다.

또한, 아파트 동대표 선출 등의 중요 의사결정 등에 전자투표를 실시하는 경우,휴대전화, 공인전자서명 등을 통해 본인확인을 거치도록 하고, 관리주체 또는 선거관리위원회가 전자투표 방법 및 기간 등을 입주자 및 사용자에게 미리 알리도록 했다.

한편, 주택법에 강화․신설된 규정 등에 따라 관련 시행령 조문 등을 정비(법으로 상향되면서 삭제, 인용조문 수정 등) 했다.

개정된 주택법에는 입주자대표회의 등이 주택관리업자를 선정하거나, 공사․용역 사업자를 선정하려는 경우에는 전자입찰제를 의무적으로 실시(현재는 임의 시행)하여야 하며, 의무관리대상 공동주택*의 관리주체는 관리비․잡수입 등의 징수․사용 등 모든 거래에 관한 회계서류를 5년 이상 보관하고, 입주민이 관련 장부나 정보의 열람 또는 복사를 요구하는 경우 관리규약으로 정하는 바에 따라 이에 응하여야 한다.

의무관리대상 공동주택의 관리주체 또는 입주자대표회의는 공사․용역 계약서를 해당공동주택 단지의 인터넷 홈페이지(홈페이지가 없는 경우에는 게시판)에 공개*해야 하는 내용이 담긴 바 있다.

① 주택법상 강화 또는 신설된 내용	② 상향(시행령→법)된 내용
△ 300세대 이상 공동주택 회계감사 의무화 △ 주택관리업자 등과의 계약서 공개 의무화 △ 장기수선계획 검토(3년) 의무화 △ 지자체의 입주자대표회의 교육 의무화 △ 관리소장 교육 강화(평생 1회→3년마다 1회) △ 지자체 감사 근거 마련 △ 공동주택관리 지원 전문기관 지정 근거 마련 △ 비리자 등에 대한 처벌강화 등	△ 회계서류의 작성․보관 의무화 △ 관리비등의 장부․증빙서류 열람청구권 △ 주택관리업자, 공사․용역업자 선정 시 전자입찰제 시행(임의→의무) △ 관리비등을 공개하는 공동주택관리정보 시스템의 근거 규정

기타 개정사항

분양․임대 혼합주택단지에서 입주자대표회의와 임대사업자가관리방법의 결정․변경, 장기수선계획 조정, 주택관리업자 선정 및 각종 공사 및 용역에 관한 사항 등을 공동으로 결정하도록 하고, 협의가 이루어지지 않을 경우, 관리방법의 결정 및 주택관리업자 선정은 과반수의 공급면적을 관리하는 주체, 그 밖의 사항은 2/3이상* 공급면적을 관리하는 주체의 결정에 따르도록 했다.

주택건설 등록사업자에 대한 행정처분 유예제도가 도입됨에 따라, 법원이 회생절차 개시의 결정을 하고 절차가 진행 중인 경우나 기술인력의 사망 또는 퇴직 등으로 기술인력 기준에 미달되는 기간이 50일 이내의 경우 등으로 그 적용요건을 규정했다.

동별 대표자 또는 후보자나 그 배우자․직계존비속은 선거관리위원회 위원이 될 수 없도록 하고, 주민운동시설의 외부 전문가 위탁 요건을 완화(입주민 3/4→과반수 동의)했다.

개정된 세부내용은 법제처 국가법령정보센터(http://www.law.go.kr)에서 확인할 수 있으며, 지난번 동시에 입법예고(‘13.12.24.~’14.2.3.) 되었던 장수명주택 인증제도 시행, 공동주택 성능등급 표시와 관련된 규정은 현재 규제개혁위원회 규제심사가 완료되면, 법제처 심사 등 입법 후속절차를 거칠 예정이다. <고수진 기자>

리모델링 추진절차

절차	주요내용	비고
추진제안	․입주자대표회의 등에서 리모델링 추진 제안
리모델링 주택조합 설립	․리모델링 주택조합의 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장에게 설립 등 인가 - 전체 : 단지 전체 및 각동의 구분 소유자와 의결권의각 2/3 이상 결의 - 동별 : 동별 구분소유자 및 의결권의 각 2/3 이상 결의
안전진단 (1차)	･ 구조안전성을 평가하여 수직증축 가능여부 등 증축 리모델링 가능여부를 판정 ․안전진단 결과 재건축사업의 시행이 필요하다고 결정된 경우는 증축형 리모델링 불가
건축심의	․용적률 특례 등 증축 허용범위 결정 - 불허 : 수직증축 등에 의한 세대 증가, 복리시설 분양 - 허용 : 세대의 일부 또는 전부를 필로티구조로 전용하여 부대․복리시설로 사용시 최상층 상부 1개층 증축가능	전문기관 안전성 검토 (기본설계)
행위허가 (사업계획승인)	․조합 또는 입주자대표회의가 시장·군수의 허가를 받아 시행 - 전체 : 단지전체 구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상 동의와 각 동별 구분소유자 및 의결권의 각 2/3 이상 동의 - 동별 : 동별 구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상 동의 ☞ 세대수 증가시 기반시설영향 등에 대해 별도 도시계획심의 및 20세대 이상 증가시에는 별도 사업계획승인 절차이행	전문기관 안전성 검토 (실시설계)
이주	․분담금 확정 및 총회, 이주
안전진단 (2차)	- 주민 이주 후 구조안전에 대한 상세확인을 위해 안전진단 실시(1차 안전진단 적합성 확인 등)
착공	․착공, 사용검사 등